Desarrollos Inmobiliarios, Inversión Segura o Especulación Riesgosa?

Actualmente se está haciendo una inversión muy fuerte en los desarrollos inmobiliarios en México, pero, esto es bueno o malo? Qué riesgo implica invertir en bienes raíces?

Este artículo va dirigido para aquellas personas que vean las viviendas como una opción de inversión que genere plusvalía y no tanto para quien esté buscando comprar su propia casa.

Espero que después de leerlo tengas las herramientas necesarias para decidir si te conviene o no invertir en el mercado inmobiliario.

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Bienes raíces, Inversión segura o de riesgo?

Lo que te voy a contar no será popular entre el gremio (Soy arquitecto y construyo) pero se está construyendo más vivienda de la que población necesita. Esto es un problema, te explico por qué:

Probablemente piensas que invertir en ladrillo es algo 100% seguro pues esto no se devalúa, pero no sólo eso, si no que además obtendrás plusvalía, cierto?

Hasta cierto punto eso es correcto, pero esa realidad podría cambiar en cualquier momento.

Podría devaluarse una construcción?

Actualmente, los precios de venta de la vivienda son producto de la especulación, es decir, se hace un estudio de mercado y se analiza el monto máximo que pueda pagar la gente. (y si ven que pueden subir aún más su utilidad, lo hacen)

A esto se le llama Especulación, pues el precio no proviene de un porcentaje regulado de ganancia sobre el costo directo, si no que viene de una especie de apuesta para ver quién puja más alto.

Como estos precios no tienen ningún sustento se comienza a crear una burbuja inmobiliaria (que ha causado muchas crisis económicas en el mundo)

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La especulación NO es ilegal, pero crea una burbuja que puede explotar

Es verdad, bajo un libre mercado es posible especular, pues no está prohibido por la ley. El problema es que eso nos llevará inevitablemente a ser una sociedad rentista en la que unos cuantos lo posean todo y la gran mayoría no tenga una vivienda propia:

Como dije antes, la inercia actual nos llevará a tener más viviendas que personas en el país. ¿Quién va a rentar tu casa cuando eso suceda?

Esto crearía un colapso de la demanda agregada, y es en este puto en que explota la burbuja:

Las desarrolladoras quedan en quiebra – rematan los precios de las viviendas o sus desarrollos quedan como pueblos fantasma (si compraste algo ahí, inevitablemente perderá valor)
Bajan los costos de venta – Al bajar los costos de venta evidentemente valdrá menos lo que compraste

Los desarrollos inmobiliarios pueden permitirse bajar los costos de venta?

He comparado los costos de producción vs los precios de venta de al menos 20 desarrollos inmobiliarios en Ciudad de México y la conclusión es que del precio de venta de un departamento, se utiliza del 30% al 50% del costo para su producción, te pongo un ejemplo:

Supongamos que compras un departamento en la Col. Condesa en un multifamiliar con 30 departamentos, la inversión que haces es por un monto de $10,000,000 mxn.

Para un caso como aquel, la constructora habrá invertido entre 3 y 5 millones por cada departamento, por lo que la ganancia que obtienen es de 5 a 7 millones.

Ante un colapso de la demanda agregada no les significaría gran pérdida bajar el costo a 8 millones, pues el costo vino de pura especulación y aún así tendrían una buena ganancia.

No es sencillo que esto llegue a suceder, pero seguir haciendo grande la burbuja inmobiliaria lo podría hacer posible (ya ha sucedido en otros países).

Nota: somos un un Despacho de Arquitectura ubicado en CDMX, por eso sabemos de costos de construcción, de hecho te dejo el link por si te interesa saber Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción en México

Existe algún antecedente Histórico de especulación inmobiliaria?

Sí, La especulación inmobiliaria en España los llevó en 2008 a la mayor crisis que hayan tenido en los últimos tiempos, te comparto el link para que puedas comprobar el efecto de las burbujas inmobiliarias.

Existe alguna forma segura de invertir en el sector inmobiliario?

Creo que la forma más segura de invertir en el sector inmobiliario es construir en vez de comprar. Es cierto que tendrás qué esperar al rededor de 18 meses entre la planeación del proyecto, los permisos y la obra, pero el monto de la inversión será mucho menor.

Además de esta forma tendrás la seguridad de que lo invertido se verá reflejado directamente de forma tangible, habrá cero especulación.

Si a pesar de todo esto quieres comprar un departamento, nosotros ofrecemos Asesorías para comprar una vivienda, podemos ayudarte haciendo una visita para evaluar si la parte arquitectónica está bien resuelta, puedes agendar tu cita en nuestros Servicios.

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Tipos de desarrollos inmobiliarios

Existen dos tipos de desarrollos inmobiliarios en donde puedes invertir tu dinero:

Inversión en terrenos
Inversión en departamentos

Ambos son casos de especulación inmobiliaria, y a continuación te explico cada uno.

Cómo es invertir en Real Estate de terrenos?

Existen muchas empresas que se dedican a la lotificación de grandes hectáreas en todo México.

Su tirada es vender lotes con la promesa de que obtendrá plusvalía cuando el resto de vecinos construyan y se cree toda una comunidad.

Fuinciona realmente este tipo de inversión en terrenos?

Sobre el papel suena bien el plan, pero veo varios factores que podrían hacer que pierdas dinero y tiempo en esta inversión

Sus lotificación tiene malos planteamientos urbanos
Los planos de casa que te incluyen son poco más que una casa GEO, y si tus vecinos construyen eso la plusvalía será muy baja
Las áreas comunes siguen siendo privadas y no públicas, lo que impide un verdadero tejido urbano

Personalmente no te recomiendo invertir en este tipo de terrenos, dependes mucho del azar.

Cómo es invertir en bienes raíces de departamentos?

Invertir en la compra de un departamento es una apuesta un poco más segura, pero no deja de ser una apuesta.

Como he dicho antes, al comprar un departamento de estos estarás pagando el sobrecosto de la especulación inmobiliaria.

Funciona realmente invertir en desarrollos inmobiliarios de departamentos?

Si tienes suerte no habrá problema, pues al vender podrás recuperar tu inversión y una pequeña extra por plusvalía, que dependerá de cómo se desarrolle el contexto urbano inmediato al desarrollo.

El problema que podría haber es que la burbuja inmobiliaria explote antes que vendas.

la verdadera forma de que esto sea rentable es contratando tú al arquitecto que lo diseñe y lo construya.

Si tienes cualquier duda puedes escribirme a [email protected]
Saludos.
Arq. Alejandro